Au risque de lasser, la ritournelle est la même, mois après mois. Mais elle est plaisante. Comme observé depuis début 2018, les banques continuent à prêter dans le domaine du crédit immobilier à des taux d'intérêt fixes très bas. En France, le niveau de l'inflation est devenu supérieur au taux moyen auquel empruntent les ménages pour acheter un logement. Les taux réels sont donc pour le moment négatifs.
S'enrichir avec l'immobilier en s'endettant de manière indolore
Sur le papier, les taux du crédit immobilier étant désormais inférieurs à l'inflation en France, gagner de l'argent en s'endettant est devenu possible. Les ménages qui empruntent pour devenir propriétaires commencent à goûter aux joies des taux « réels » négatifs.
En juillet 2018, l'inflation s'est élevée à 2,3 % selon l'Insee tandis que le taux moyen (hors assurance) des emprunts immobiliers s'est établi à 1,43 % selon le baromètre Crédit Logement/CSA, soit un taux réel théorique de -0,87 %.
Avec la remontée de l'inflation et des taux de crédits immobiliers particulièrement bas, les ménages peuvent donc avoir intérêt à s'endetter au maximum pour profiter des taux d'intérêt réels négatifs. Ce qui constitue une vraie opportunité pour les ménages qui ont un projet d'investissement locatif avec le dispositif de défiscalisation immobilière PINEL à Lyon.
Dans un tel contexte, l’endettement n'est plus seulement indolore, il permet de s'enrichir ! La hausse des prix étant plus forte que les taux d'intérêt du crédit, un phénomène d'érosion monétaire s'installe peu à peu.
Autrement dit, la valeur réelle des mensualités remboursées chaque mois à la banque diminue. Le coût de l'argent n'a donc jamais été aussi bas... à une nuance près : pour que ce phénomène bénéficie vraiment à l'emprunteur, il doit durer plusieurs années.
Un pouvoir d'achat immobilier toujours plus grand grâce à des crédits aux taux d'intérêt toujours plus bas
Même si des hausses de taux sont relevées par des spécialistes du courtage en crédit immobilier, celles-ci restent un épiphénomène. Au pire, les établissements de crédit maintiennent leur grille inchangée. Au mieux, ils accordent encore des décotes importantes sur des barèmes déjà favorables.
En effet, les banques restent en retard sur leurs objectifs de crédit immobilier. Elles souhaitent donc maintenir des niveaux de taux très bas.
En outre, si les barèmes bougent peu, les décotes sont toujours très présentes. Au cas par cas, et en fonction de la mise en concurrence, elles sont prêtes à réaliser de beaux efforts (de -0,50 % à -0,35% pour des crédits immobiliers sur 15 à 25 ans).
Bien qu’on entende, ici ou là, que certaines banques auraient la volonté de remonter leurs taux de crédit, dans les faits, il n'en est rien !
Dans le contexte de timide retour de la demande au deuxième trimestre et après un premier trimestre marqué par l'attentisme, les banques ont bien conscience de la fragilité de cette reprise et de l'importance de continuer à proposer des taux bas dans un environnement de prix immobiliers élevés.
Enfin, si l'on regarde dans le rétroviseur, et actualité oblige, depuis le sacre de l'Equipe de France de Football en 1998, le pouvoir d'achat immobilier des Français a progressé de 38 % en 20 ans.
Ainsi, le taux moyen du crédit immobilier est passé de 7,05 % en 1998 (Banque de France) à 1,46 %, au premier semestre 2018, d'après l'Observatoire du Crédit Logement, soit une diminution de 5,59 points.
En 1998, pour une mensualité de 1 000 euros par mois, l'emprunteur obtenait un prêt immobilier d'un montant de 128 500 euros. En 2018, le même emprunteur, à mensualité et durée égales, se voit accorder un prêt de 207 400 euros, grâce aux effets des politiques monétaires accommodantes des banques centrales depuis plusieurs années maintenant.
Profiter d'une plus grande capacité d'endettement pour investir et défiscaliser en PINEL à Lyon
Autrement dit, les acquéreurs peuvent emprunter 38 % de plus qu'en 1998. En 20 ans, la capacité d'emprunt d'un ménage français a augmenté de 78 900 euros.
En termes de revenus, en 1998, il fallait 4 600 euros nets, par mois, pour pouvoir emprunter 200 000 euros contre 2 900 euros actuellement.
Mécaniquement, le coût du crédit pour un prêt de 200 000 euros a considérablement chuté. Il a été divisé par 5 en 20 ans, passant de 173 585 euros, en 1998, à 30 740 euros, en 2018.
Une bonne nouvelle, donc, pour les investisseurs PINEL à Lyon ! Combinés à l’importante réduction d’impôt liée la loi de défiscalisation PINEL, l’effet de levier du crédit immobilier et la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunts, l’environnement de taux bas des prêts immobiliers en 2018 constituent un vecteur d’enrichissement attractif et motivant.
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Néanmoins, l’investissement locatif avec le dispositif de défiscalisation immobilière PINEL étant avant tout un investissement immobilier, il convient d’acheter un appartement neuf après un choix des plus stratégiques.
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