Garantie bancaire
Lors de votre achat immobilier neuf, l’établissement bancaire vous demandera de souscrire une garantie pour faire face à un éventuel défaut de paiement de votre part.
En pratique, il existe 4 types de garantie :
Les organismes de prêt sont très favorables au cautionnement du crédit immobilier par des sociétés spécialisées, qui remboursent rapidement le créancier, en cas de défaillance de l’emprunteur grâce à la mutualisation des risques. En cas d’impayés, la société de caution gère alors directement avec l’emprunteur le défaut de paiement.
En pratique, le futur propriétaire immobilier neuf verse à la société de cautionnement 2 types de commissions : l’une définitive et l’autre récupérable, partiellement ou totalement, au terme du crédit. Le montant de ces commissions dépend directement du montant emprunté à la banque.
Les frais de cautionnement ne sont soumis à aucun frais ou formalisme supplémentaires, à la différence de la main levée d’hypothèque.
Les sociétés les plus connues de cautionnement sont : "le Crédit Logement" ainsi que toutes les sociétés de cautionnement appartenant à des réseaux bancaires comme par exemple "le CMH (Cautionnement Mutuel de l’Habitat)" du Crédit Mutuel, etc…
Bon à savoir : Selon les dossiers présentés, les sociétés de cautionnement ne répondent pas systématiquement de manière favorable.
Dans la négative, vous devrez avoir recours à une hypothèque ou à un Privilège de Prêteur de Denier PPD pour garantir le crédit.
L’hypothèque est une garantie traditionnelle.
En cas de défaillance de l’emprunteur, et en l’absence de résolution amiable du défaut de paiement, la banque actionne la garantie hypothécaire.
Le bien immobilier neuf est alors saisi puis vendu, la banque étant remboursée du capital restant du par l’emprunteur à l’issue de cette vente.
L’hypothèque est établie par le notaire et son inscription perdure pour toute la durée du crédit immobilier plus un an. Dès la fin de cette année supplémentaire d’existence au-delà du crédit, l’hypothèque disparait sans frais ni formalités.
En revanche, si l’emprunteur souhaite revendre son appartement neuf avant le terme du prêt, il doit alors s’acquitter de frais supplémentaires pour obtenir la main levée de l’hypothèque.
Bon à savoir : Si vous avez l’intention de revendre votre appartement neuf avant le terme du crédit, vous aurez intérêt à solliciter et obtenir une garantie par cautionnement car elle sera moins onéreuse.
Le principe du Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est le même que la garantie hypothécaire avec saisie et vente du bien en cas de défaillance de l’emprunteur.
Attention : même si son coût est plus faible que l’hypothèque traditionnelle, le PPD ne peut porter que sur des biens immobiliers déjà construits. Il ne peut donc pas concerner un achat immobilier neuf en VEFA en règle générale.
Toutefois, l’achat d’appartement neuf en livraison immédiate entre dans le cadre d’application du PPD puisque le bâtiment est déjà achevé.
Bon à savoir : le PPD est établi par le notaire. C’est donc vers lui que nous vous conseillons de vous tourner si vous souhaitez bénéficier des quelques rares (et compliqués) cas de PPD pour une VEFA.
En pratique, le nantissement est rarement utilisé car il est réservé à une clientèle qui possède déjà un portefeuille de valeurs mobilières suffisamment conséquent pour être considéré comme une garantie fiable pour l’organisme prêteur.
Dans ce cas, l’emprunteur accorde à la banque, par une convention écrite, la primauté du droit de se rembourser à partir de ces valeurs mobilières en cas de défaillance de ce même emprunteur.
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Toutefois, soyez réactifs car le gouvernement a désormais annoncé la fin très prochaine et définitive de ces dispositifs, qui seront bientôt regrettés par les investisseurs. Il est donc temps d'agir plutôt que d'hésiter !
L'année 2024 sera cruciale pour ceux qui veulent profiter des avantages exceptionnels des dispositifs de défiscalisation immobilière loi PINEL et loi PINEL PLUS avant leur disparition définitive fin décembre 2024.
De plus, l'investissement locatif dans l'immobilier ancien est soumis depuis quelques années à des contraintes réglementaires de plus en plus exigeantes sur le plan des performances énergétiques des logements mis en location.
En effet, depuis le 24 août 2022, aucune révision, majoration ou réévaluation du loyer n'est possible pour les logements classés F ou G, et ce quelle que soit leur localisation en France métropolitaine.
Et, à compter du 1er janvier 2025, la location des logements avec un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) de classe G sera interdite car évaluée comme étant une location de logements indécents.
En 2028, cette interdiction s'étendra aux logements de classe F, et en 2034 aux logements de classe E.
Alors, n’hésitez plus et investissez dans le neuf à Lyon avec le dispositif PINEL ou PINEL PLUS avant qu'il ne soit trop tard !
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