Le projet de loi ELAN, pour "Evolution du Logement et Aménagement Numérique", propose de bâtir la ville plus simplement via de nouvelles procédures d'aménagement, de rationaliser le secteur HLM, de limiter les effets des recours contentieux, de favoriser la transformation de bureaux en logement, la mobilité, de mettre hors d'état de nuire les marchands de sommeil, de "libérer et protéger" et surtout de rationaliser l'acte de construire pour en baisser les coûts.
Le texte autorise également le gouvernement à légiférer par ordonnances sur un autre gros morceau, la réforme de la copropriété.
La réforme des HLM et le bail mobilité du projet de loi ELAN
La réforme des HLM est guidée par deux maîtres mots, efficacité et économie.
Les bailleurs sociaux (plus de 700 aujourd'hui) devront se regrouper au sein d'entités propriétaires d'au moins 15.000 logements. Le projet de loi précise qu'un organisme par département devra continuer d'assurer un ancrage local.
Pour compenser la perte de recettes d'1,5 milliard d'euros imposée par la loi de finance, la vente de logements sociaux à des locataires HLM ou à toute autre personne physique pour les logements vacants est vivement encouragée. Une fois cédés, ces logements devenus privés, seront comptabilisés dans les quotas de logements sociaux pendant 10 ans, au lieu de 5 aujourd'hui.
Une manière de rassurer les élus souvent réticents au risque de "perdre" leurs 25 % de logements sociaux imposés par la loi SRU. Les bailleurs pourront également créer des filiales pour remplir des missions d'ingénierie urbaine et de service, jusqu'à la construction de locaux tertiaires ou de commerces. Le système des attributions de logement devrait enfin être modifié.
Pour limiter les effets des recours qui bloquent nombre d'opérations d'urbanisme, le texte prévoit la "cristallisation des moyens" et imposera un délai au-delà duquel le requérant ne pourra plus invoquer de nouvelles raisons de s'opposer à un projet. Le texte promet d'accélérer les procédures judiciaires et de les limiter à dix mois. Il ne précise pas de quels moyens disposeront les juges pour le faire.
Le bail mobilité, de 1 à 10 mois (non renouvelable), permettra à des étudiants ou des actifs de se loger pour de courtes durées en évitant les plateformes de location saisonnière généralement plus coûteuses ou un engagement via un bail meublé, d'un an minimum.
Les propriétaires seront couverts par la garantie "Visale", contre les mauvais payeurs et si des travaux sont nécessaires après le passage du locataire. Le système vise à remettre sur le marché des logements vacants.
Les évolutions du projet de loi ELAN pour l'immobilier neuf à Lyon
Simplification tous azimuts : En principe, le texte de loi devrait réduire de 20% le code de la construction et fluidifier l'acte de construire : 10 % des logements neufs devront ainsi être accessibles aux personnes à mobilité réduite (contre 100 % aujourd'hui), le reste de la production devenant "adaptable", ce qui devrait permettre par ailleurs de réduire, ou au moins de maîtriser, le coût de la construction dans le neuf à Lyon.
La simplification concerne aussi la transformation de bureaux en logements, favorisée par la création d'un nouveau statut, l'immeuble de moyenne hauteur doté de ses propres règles de sécurité incendie.
L'achat de logements neufs sur plan (la VEFA) devrait aussi autoriser les acquéreurs à déclencher eux-mêmes la garantie financière de l'opération en cas de défaillance du vendeur et à finir eux-mêmes leur logement neuf, une pratique répandue dans tous les pays d'Europe mais impossible en France aujourd'hui.
Les différentes garanties de l'achat immobilier neuf à Lyon
Cette évolution ne doit cependant pas vous faire oublier que la défaillance du promoteur est extrêmement rare et que, dans ce cas, la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) rentre en jeu et assure au propriétaire que l’immeuble sera bien achevé.
C’est, ici, l’un des nombreux avantages de l’achat immobilier neuf en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et qui complète les principales garanties du neuf protégeant l’acquéreur, en cas de malfaçons, de non-conformité ou même en cas de défaillance du promoteur, à savoir :
- La garantie de parfait achèvement (GPA) : Elle couvre, pendant la 1ère année d’occupation de votre appartement neuf à Lyon, les défauts, de tous types et toutes natures, constatés et signalés lors du procès-verbal de livraison.
- La garantie biennale : Elle couvre, pendant les 2 premières années qui suivent la livraison, les équipements pouvant être changés sans nuire au gros œuvre.
- La garantie décennale : Elle couvre les défauts mettant en péril la solidité du bâtiment et/ou rendant votre appartement neuf inutilisable dans sa fonction première d’habitation.
- L’assurance dommage-ouvrage : Elle permet d’obtenir rapidement, lors d’un sinistre, le versement des indemnisations par l’assureur, qui se retournera contre le constructeur dans un second temps. Ainsi, les travaux de réparation peuvent être entrepris dans les meilleurs délais et sans attendre la reconnaissance de la responsabilité du constructeur par le juge.
- La garantie financière d’achèvement (GFA) : En cas de défaillance du promoteur, cette garantie couvre l’acquéreur qui est ainsi assuré que le bâtiment sera achevé.
- La garantie phonique : elle assure, à votre appartement neuf à Lyon, une isolation phonique de grande qualité et respectant les dernières normes.
Autre gros morceau du projet de loi ELAN à suivre, la réforme de la copropriété afin, entre autres, de faciliter voire d’imposer les travaux de rénovation énergétique.
Un souci qui ne concernera pas, avant des dizaines d’années, les futurs et bien-heureux propriétaires dans l’immobilier neuf à Lyon en 2018… tant les normes environnementales et énergétiques actuelles de la construction dans le neuf sont performantes.
Une bien belle, et donc salutaire, longueur d’avance pour quiconque se destine à l’achat immobilier neuf à Lyon en 2018 et à profiter des nombreux avantages des programmes immobiliers neufs lyonnais !
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