Dans le cas de votre projet immobilier dans le neuf à Lyon et du prêt immobilier qui s'y rattache, la souscription d'une assurance emprunteur est obligatoire.
Cependant, il est parfois délicat de savoir quels types de garanties et de quotités choisir et sur quels critères s’appuyer.
Choix du type de garanties de l'assurance emprunteur : comment faire ?
Dans un contrat d’assurance emprunteur, on retrouve un niveau minimal de couverture et des garanties de types différents qui couvrent les risques de :
- Décès
- Perte totale et irréversible d’invalidité (PTIA)
- Invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP)
- Incapacité temporaire de travail (ITT) totale ou partielle
- Perte d’emploi
Pour monter un bon dossier et décrocher la meilleure assurance emprunteur possible, vous devez d’abord analyser vos besoins.
En fonction de votre profil d'emprunteur, notamment votre situation professionnelle, votre âge et votre état de santé, certaines garanties sont indispensables, d’autres moins.
Par conséquent, renseignez-vous bien sur ce qui est le plus pertinent pour vous afin de pouvoir réunir les pièces justificatives correspondantes.
Et n’oubliez pas de comparer ce qui est exigé par l’organisme auprès duquel vous souscrivez le crédit et ce qui est proposé par celui auprès duquel vous comptez vous assurer grâce à la Fiche standardisée d’information (FSI).
Choix des bonnes quotités de son assurance de crédit immobilier : comment faire ?
Au moment de souscrire votre assurance emprunteur, vous devrez aussi choisir la répartition des quotités assurées entre les différents co-emprunteurs.
Un choix qui s'avère essentiel pour être bien protégé dans le cadre du financement de votre projet immobilier neuf à Lyon.
Les quotités assurées, définition et fonctionnement
Il s'agit de la part du capital restant dû de votre crédit immobilier couvert en cas de sinistre par votre assurance emprunteur. Une quotité assurée s'exprime sous forme de pourcentage.
Si vous empruntez seul, cette quotité est obligatoirement de 100 %, c'est-à-dire que si au moment de la survenue du sinistre, comme un décès par exemple, l'assurance de prêt immobilier couvrira l'intégralité du capital restant dû selon les conditions prévues au contrat.
Lorsque le prêt est souscrit par deux co-emprunteurs, la répartition peut être modulable : 100/100, 80/100, 70/30, ou toute autre répartition désirée, à partir du moment où celle-ci est de 100 % minimum et 200 % maximum.
Si les deux emprunteurs sont assurés à 100 % chacun, le capital restant dû sera remboursé intégralement par l’assureur en cas de sinistre.
Si chacun est assuré à 50 %, le remboursement du capital restant sera pris en charge à 50 % en cas de sinistre, et le co-emprunteur prendra en charge le reste.
Prenons le cas d'un couple lyonnais qui décide d'acheter ensemble sa résidence principale neuve à Lyon pour un montant de 700 000 euros.
Au moment de souscrire leur assurance emprunteur , ils doivent choisir comment répartir entre eux les quotités assurées, avec pour contrainte légale que l'addition des deux couvre au minimum 100 % et au maximum 200 % du crédit.
Par exemple, si l'emprunteur A est couvert à hauteur de 60 % et l'emprunteur B à hauteur de 40 %, l'addition des deux couvre bien 100 %.
Si l'emprunteur A est victime d'un accident qui le place en situation d'invalidité, son assurance de crédit immobilier sera activée selon les conditions prévues au contrat et prendra en charge le remboursement de 60 % des 700 000 euros, soit 420 000 euros.
L'emprunteur B devra continuer à rembourser le capital restant dû, soit 280 000 euros.
Le profil de chaque co-emprunteur, élément clé pour répartir les quotités assurées
Le choix du niveau de garantie et de la répartition de cette protection doit en effet prendre en compte le profil de chaque co-emprunteur.
Il faut considérer l’âge, la profession, les antécédents médicaux, et tous les critères qui peuvent représenter des risques accrus de sinistre.
Pour faire le meilleur choix possible, les co-emprunteurs doivent tenir compte notamment de la situation professionnelle, des revenus de chacun, et de l'impact financier s'ils devaient soudainement prendre seul en charge les mensualités de prêt immobilier : seraient-ils capables de l'assumer entièrement seul ? en partie ? ou pas du tout ?
Dans le cas d'un ménage aux revenus stables et de même niveau, une quotité répartie à 50/50 peut être suffisante.
Concrètement, pour un crédit immobilier de 700 000 euros, en cas de défaillance de l'un des emprunteurs, la compagnie d'assurance prendra en charge 50 % du crédit immobilier, soit 350 000 euros. Le co-emprunteur survivant devra continuer de s'acquitter du remboursement des 350 000 euros restants.
Dans le cas où il y a de fortes disparités de revenus ou de stabilité professionnelle, il peut être pertinent que l'emprunteur qui a le plus haut revenu soit le mieux couvert, afin de protéger son co-emprunteur en cas de sinistre.
On peut alors appliquer une quotité différenciée comme, par exemple, une répartition 60/40, 70/30, 80/20 etc...
Dans l'exemple d'un prêt immobilier conséquent de 700 000 euros, pour une protection maximum, les co-emprunteurs peuvent décider d'être couverts chacun à hauteur de 100 %, pour une assurance totale de 200 %.
Cela signifie par exemple qu'en cas de décès de l'un des emprunteurs, le crédit immobilier restant sera intégralement remboursé par la compagnie d'assurance.
Le type d'investissement financier dans votre immobilier influe également sur la répartition des quotités assurées. En effet, les enjeux ne sont pas les mêmes pour :
- une résidence principale neuve en région lyonnaise qui doit être préservée au mieux pour protéger l'ensemble de la famille,
- une résidence secondaire qui pourrait éventuellement être revendue en cas de coup dur,
- ou encore un investissement locatif dans l'immobilier neuf PINEL à Lyon qui, si le projet est bien équilibré, a vocation à se financer via les loyers perçus et la réduction d'impôt loi PINEL Lyon, et à ne nécessiter qu'un effort d'épargne minimum des emprunteurs.
Choisir la répartition des quotités assurées nécessite aussi de se projeter sur plusieurs années, et d'envisager que quelque chose de grave puisse arriver à son co-emprunteur, ce qui n'est jamais facile.
De ce fait, cette étape est trop souvent négligée au moment de la souscription de l'assurance emprunteur, alors qu'il s'agit pourtant d'un choix stratégique essentiel.
C'est pourtant la pertinence de cette répartition qui garantit à chacun des emprunteurs d'être bien protégé si quelque chose de grave arrivait à son partenaire.
Dans le même temps, plus la couverture est complète et plus les mensualités seront élevées, avec un impact financier non négligeable sur le coût de l'ensemble de votre projet immobilier dans le neuf à Lyon.
Il faut donc prendre le temps de la réflexion pour tenir compte de tous les paramètres et arbitrer de la manière la plus objective possible.
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