Encore peu connu par les aspirants propriétaires, le Bail Réel Solidaire (BRS) existe pourtant depuis 2016 en région lyonnaise.
Le BRS constitue, en effet, une voie intéressante pour les lyonnais aux revenus modestes qui souhaitent acheter leur résidence principale dans le neuf à Lyon et son agglomération.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) en région lyonnaise, qu'est ce que c'est ?
Inspiré du modèle des Community Land Trust anglo-saxons, le BRS vise notamment à offrir une alternative à la propriété privée du sol et à réguler l'inflation des prix de l'immobilier à travers une dissociation entre le foncier, propriété de l'OFS, et le bâti, détenu par le ménage lyonnais.
En clair, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) achète un terrain sur lequel il fait construire un bien immobilier neuf tel qu'une résidence neuve.
Les appartements neufs sont ensuite mis en vente à Lyon ou en région lyonnaise sous le régime du Bail Réel Solidaire (BRS), c'est-à-dire que l'acheteur lyonnais, ici dénommé "preneur", achète les droits réels attachés au bâti.
Le "preneur" lyonnais doit aussi s'acquitter chaque mois du paiement d'une redevance versée à l'OFS qui correspond au droit d'occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.
L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste pour sa part propriétaire du foncier.
L'accord de Bail Réel Solidaire (BRS) est conclu pour une durée longue de 99 ans et ne peut pas être résilié par l'OFS.
Principe du Bail Réel Solidaire (BRS) et conditions à respecter par les lyonnais aux revenus modestes pour en bénéficier
Proposer des logements neufs accessibles aux ménages lyonnais les plus modestes, au cœur de l'agglomération de Lyon, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers, tel était l'argumentaire avancé par les pouvoirs publics au moment de la mise en place du Bail Réel Solidaire (BRS) en 2016.
En effet, en achetant par le biais d'un BRS, l'acheteur lyonnais peut réaliser entre 20% et 40% d'économies puisqu'il n'achète que le bâti et pas le foncier.
De plus, il bénéficie d'une TVA à 5,5% au lieu de 20% pour un achat immobilier neuf en VEFA (Vente en l'Etat de Futur Achèvement) classique.
Enfin, la commune peut décider d'un abattement de 30 à 100% de la taxe foncière sur la propriété bâtie.
Vous pouvez donc devenir propriétaire d'un appartement neuf en région lyonnaise, en BRS, presqu'à moitié prix en prenant l'exemple d'un appartement neuf au prix de vente HT de 100 000 euros sans BRS.
En admettant que vous réalisiez une économie de 40% en achetant uniquement le bâti (soit 60 000 euros HT au lieu de 100 000 euros HT en VEFA classique pour le bâti et le foncier) sur lequel vous ne payez que 5,5% de TVA (soit 63 300 euros TTC) au lieu de 20% pour la VEFA classique (soit 120 000 euros TTC), vous bénéficiez, par conséquent, d'approximativement 50% de réduction (63 300 euros au lieu de 120 000 euros) en achetant uniquement le bâti de votre appartement neuf lyonnais avec le BRS.
Pour pouvoir conclure un Bail Réel Solidaire (BRS), le "preneur" lyonnais doit remplir plusieurs conditions :
- Ne pas dépasser un plafond de ressources selon la composition du ménage et la zone où se situe le logement neuf. Un célibataire lyonnais sans personne à charge, par exemple, ne peut pas gagner plus de 33 400 euros s'il veut acheter, en Bail Réel Solidaire (BRS), un appartement neuf à Lyon en 2022. Cette grille est ajustée chaque année par arrêté.
- Le logement neuf lyonnais doit être occupé à titre de résidence principale.
- Le dispositif du BRS comporte, par ailleurs, une innovation juridique par rapport aux autres dispositifs immobiliers français puisqu'il prévoit que la durée du bail est renouvelée à chaque cession des droits réels attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur lyonnais remplisse les conditions de ressources.
Autrement dit, si vous vendez votre Bail Réel Solidaire (BRS), le décompte de 99 années repart de zéro, ceci afin de contrebalancer un éventuel effet de baisse de la valeur du bien immobilier à l'approche de l'échéance de fin de bail.
Que se passe-t-il en cas de revente de votre appartement neuf acheté à Lyon en Bail Réel Solidaire (BRS) ?
En cas de revente de votre appartement neuf acheté en Bail Réel Solidaire à Lyon et ses environs, vous vous engagez à respecter les conditions du dispositif, avec un plafond de revente et des acheteurs correspondants aux plafonds de ressources définis.
En cas de succession, si les ayants-droit remplissent à leur tour les conditions d'accession au BRS, notamment conditions de ressources, l'appartement neuf lyonnais leur est transmis et il y a un "rechargement du bail", c'est-à-dire que le décompte repart de 99 ans.
Si les ayants-droit ne remplissent pas les conditions requises, ils disposent d'un délai de douze mois à compter du décès pour revendre le Bail Réel Solidaire (BRS) à un preneur éligible au dispositif du BRS.
Si aucune vente n'est conclue dans ce délai, les ayants-droits sont indemnisés par l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de la valeur des droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail.
Bon à savoir : Par exception prévue par l'article L. 255-14 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), le conjoint ou partenaire de PACS survivant n'est pas soumis à ces conditions d'éligibilité pour pouvoir se maintenir dans l'appartement neuf acheté en BRS à Lyon ou son agglomération.
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